中指观点

2025市场预判：中性情形，2025年全国商品房销售面积下降约6%，若政策加快落实进展，新房销售有望止跌回稳，但供给缩量仍制约新房销售恢复；受限于房企投资能力及投资意愿偏弱，预计明年投资开工将继续回落，开工降幅超10%。

（1）政策端：2024年房地产经历了5.17和9.26两轮政策托底，其中9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策力度明显加大，随后各部委加快落实各项政策。当前居民购房首付比及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段；现下阶段政策发力重点或聚焦收购存量房及闲置土地，并加大融资支持，改善房企资金状况。

（2）需求端：新房销售出现“阶段性回稳”，核心城市二手房价初现“止跌”迹象。2025年推动新房销售“止跌回稳”的关键是已出台政策落实到位，包括（1）加快推进货币化安置100万套城中村改造，(2)加快落实3000亿元保障房再贷款收购存量房，(3)采取“补人头”的方式加大购房补贴力度。同时，需关注供应缩量及收入就业等因素对销售恢复的影响。

（3）供给端：受土地成交大规模缩量、企业资金压力仍较大等因素影响，供应端恢复慢于需求端，2025年投资、新开工预计仍将下行，开工或维持两位数下降。供给端“止跌回稳”的关键在于盘活闲置存量土地，推动市场进入新的循环。存量土地盘活的有效推进仍需聚焦三个关键问题(1)企业应积极主动提出方案(2)聚焦核心城市释放更多增量价值(3)给予民企项目一定比例，避免内循环。

在研究成果汇报的基础上，各方就2025年房地产市场和政策走向、新形势下金融机构与房地产企业的发展策略等问题进行了深入探讨，主要观点如下：

（1）政策预期：已出台政策落实进展，期待更大力度政策的支持。比如北上广一线城市限购政策进一步优化，带动购房者预期转变，从而加快一线城市房地产市场复苏节奏，助力一线城市率先“回稳”；继续降息、核心城市购房与落户关联，加大对新房市场的销售支持，从而助力新房市场销售“回稳”。

（2）市场预期：926新政后，市场反馈良好，居民房价预期有所改善，降息缓解租售比倒挂现象，若政策持续加力，预计2025年上半年一些核心城市的房价可能出现止跌，随着市场的复苏、政策的深化，2025年下半年新房销售同比好转的可能性会增大。

（3）产品预期：当下市场不缺房子，但缺好房子。房企需适应当前的市场环境，做好产品迭代和服务提升，打造有品牌竞争力的“好房子”。

（4）投资策略：2025年保交付、去库存压力小很多。随着下一步市场的上行，仍应聚焦长三角、珠三角，尤其是北上广深，下一步根据城市能级有带动效应。

（5）发展新质生产力：房地产止跌回稳和发展新质生产力并不矛盾，稳健发展的房地产行业为中国发展新质生产力构建坚实的宏观经济基础。